Verhuurdersheffing

Verhuurdersheffing, atau yang dikenal sebagai pajak penyewa, adalah sebuah pajak khusus yang pernah diterapkan di Belanda terhadap pemilik properti sewaan sosial. Pajak ini diperkenalkan pada tahun 2013 sebagai bagian dari upaya pemerintah untuk mengurangi defisit anggaran negara pasca-krisis keuangan global. Secara spesifik, pajak ini menargetkan pemilik rumah sewaan dengan lebih dari 50 unit yang memiliki harga sewa bulanan di bawah batas regulasi sosial, yang bertujuan untuk mendanai subsidi perumahan dan mendorong efisiensi di sektor perumahan sosial.

Meskipun awalnya dimaksudkan sebagai langkah sementara, verhuurdersheffing menjadi kontroversial karena dianggap menghambat investasi di sektor perumahan. Pajak ini berhasil mengumpulkan miliaran euro bagi pemerintah, tetapi juga dikritik karena memperburuk kekurangan perumahan di Belanda. Pada akhirnya, pajak ini dihapus secara resmi pada 1 Januari 2023, sebagai bagian dari reformasi kebijakan perumahan di bawah kabinet Rutte IV, untuk membebaskan dana bagi korporasi perumahan dalam membangun lebih banyak rumah terjangkau.

Dalam konteks pasca-penghapusan, verhuurdersheffing tetap menjadi contoh penting tentang bagaimana kebijakan pajak dapat memengaruhi pasar perumahan. Dampaknya masih terasa hingga tahun 2026, di mana sektor perumahan Belanda terus beradaptasi dengan perubahan regulasi baru, termasuk pembekuan sewa pada 2025 dan 2026 serta penyesuaian subsidi seperti huurtoeslag.

Sejarah

Verhuurdersheffing pertama kali diusulkan sebagai bagian dari paket kebijakan fiskal di bawah kabinet Rutte II, yang berkuasa sejak 2012. Krisis keuangan 2008 telah meninggalkan defisit anggaran yang signifikan, dan pemerintah mencari cara untuk meningkatkan pendapatan tanpa membebani warga biasa secara langsung. Pajak ini secara resmi diperkenalkan melalui Wet verhuurderheffing pada tahun 2013, dengan target utama adalah korporasi perumahan sosial (woningcorporaties) yang memiliki portofolio besar rumah sewaan murah.

Awalnya, pajak ini dilihat sebagai solusi untuk menutup celah anggaran, di mana korporasi perumahan dianggap memiliki aset berharga yang meningkat nilainya sejak akhir 1990-an. Nilai properti yang naik ini, berdasarkan penilaian WOZ (Wet waardering onroerende zaken), menjadi dasar perhitungan pajak. Pemerintah berargumen bahwa korporasi perumahan telah mendapat manfaat dari subsidi masa lalu, sehingga wajar jika mereka berkontribusi kembali ke kas negara.

Pada tahun-tahun awal implementasi, pajak ini menghasilkan pendapatan sekitar 1,7 miliar euro per tahun bagi pemerintah. Namun, segera muncul kritik dari asosiasi seperti Aedes, yang mewakili korporasi perumahan, karena pajak ini mengurangi kemampuan mereka untuk berinvestasi dalam pembangunan baru. Pada 2016, studi dari Universitas Groningen menunjukkan bahwa pajak ini memiliki konsekuensi tak terduga, seperti peningkatan sewa dan pengurangan pasokan rumah sosial.

Selama periode 2013 hingga 2022, ada beberapa penyesuaian kecil pada tarif pajak, termasuk pengurangan sementara pada 2021 sebagai respons terhadap pandemi COVID-19. Namun, tekanan politik terus meningkat, terutama dari partai-partai kiri dan aktivis perumahan, yang menuntut penghapusan total untuk mengatasi krisis perumahan yang semakin parah.

Mekanisme dan Perhitungan

Verhuurdersheffing dikenakan pada pemilik properti yang memiliki lebih dari 50 unit rumah sewaan dengan sewa bulanan di bawah batas regulasi, yang pada saat itu sekitar 737 euro per bulan. Pajak ini tidak berlaku untuk properti sewaan swasta di segmen pasar bebas atau pemilik kecil dengan kurang dari 50 unit.

Perhitungan pajak didasarkan pada nilai total properti yang dinilai melalui sistem WOZ, dikurangi ambang batas tertentu per unit. Tarif pajak awalnya ditetapkan sebesar 0,536% dari nilai WOZ yang melebihi ambang, tetapi naik secara bertahap hingga mencapai puncaknya. Misalnya, untuk setiap rumah, ambang batas adalah sekitar 50.000 euro, dan pajak hanya dikenakan pada nilai di atas itu.

Pemilik harus melaporkan properti mereka secara tahunan ke Belastingdienst, dan pembayaran dilakukan secara bulanan atau tahunan. Ada pengecualian untuk properti yang disewakan untuk pencegahan kekosongan atau anti-squatting, meskipun ini tetap dikenakan pajak dalam beberapa kasus.

Mekanisme ini dirancang untuk mendorong korporasi perumahan menjual atau mengembangkan properti mereka, sehingga mengurangi ketergantungan pada subsidi negara. Namun, dalam praktiknya, hal ini sering kali menyebabkan korporasi menaikkan sewa untuk menutupi biaya pajak.

Dampak Ekonomi dan Sosial

Implementasi verhuurdersheffing memiliki dampak luas pada pasar perumahan Belanda. Secara ekonomi, pajak ini berhasil mengumpulkan dana signifikan, mencapai total sekitar 14 miliar euro hingga 2022, yang digunakan untuk mendanai subsidi perumahan seperti huurtoeslag.

Namun, dampak negatifnya lebih dominan di sektor sosial. Korporasi perumahan mengalami penurunan investasi, di mana jumlah rumah baru yang dibangun turun dari 30.000-35.000 unit per tahun menjadi hanya 15.000 unit setelah 2013. Hal ini memperburuk kekurangan perumahan, yang pada 2021 mencapai lebih dari 279.000 unit.

Secara sosial, pajak ini berkontribusi pada kenaikan sewa di segmen sosial, membuat perumahan terjangkau semakin sulit diakses bagi kelas menengah bawah. Studi menunjukkan bahwa ini juga memengaruhi kelompok "squeezed middle" yang kesulitan menemukan rumah sesuai kebutuhan mereka.

Di kota-kota besar seperti Amsterdam dan Utrecht, dampaknya lebih terasa, di mana permintaan perumahan melebihi pasokan, menyebabkan harga properti melonjak. Secara keseluruhan, pajak ini dianggap sebagai faktor utama dalam krisis perumahan Belanda.

Kritik dan Kontroversi

Verhuurdersheffing menuai kritik tajam sejak awal. Partai-partai kiri, aktivis, dan pakar perumahan menilai pajak ini sebagai "pajak atas rumah murah" yang kontraproduktif terhadap tujuan sosial.

Salah satu kontroversi utama adalah bahwa pajak ini memaksa korporasi perumahan untuk menaikkan sewa atau menjual aset, yang justru mengurangi stok perumahan sosial. Aedes memperkirakan bahwa korporasi kekurangan 30 miliar euro hingga 2035 untuk investasi, termasuk verduurzaming.

Kritik juga datang dari perspektif fiskal, di mana pengurangan pajak pada 2021 tidak cukup untuk mengimbangi kenaikan nilai WOZ. Beberapa partai seperti JA21 bahkan mengusulkan pengembalian pajak, tetapi ini ditolak.

Kontroversi mencapai puncak pada 2021-2022, ketika koalisi baru menjanjikan penghapusan untuk mendukung target pembangunan 900.000 rumah baru hingga 2030.

Penghapusan

Penghapusan verhuurdersheffing secara resmi terjadi pada 1 Januari 2023, melalui undang-undang yang disetujui oleh Tweede Kamer dan Eerste Kamer pada akhir 2022. Keputusan ini bagian dari kesepakatan koalisi kabinet Rutte IV, yang melihat pajak ini sebagai penghalang utama bagi pembangunan perumahan.

Alasan utama penghapusan adalah untuk membebaskan dana sekitar 1,7 miliar euro per tahun bagi korporasi perumahan, yang diharapkan digunakan untuk membangun rumah baru, pemeliharaan, dan keberlanjutan. Penghapusan ini terkait dengan perjanjian nasional antara pemerintah dan Aedes.

Pasca-penghapusan, hingga 2026, sektor perumahan mengalami perubahan lanjutan, seperti pembekuan sewa sosial pada 2025-2026 untuk mengimbangi inflasi. Namun, beberapa korporasi masih merasa kompensasi tidak cukup, dengan investasi yang hilang mencapai 53 miliar euro hingga 2030.

Penghapusan ini dianggap sebagai langkah positif, meskipun tantangan seperti krisis gas dan inflasi terus memengaruhi sektor. Pada 2026, pemerintah terus memantau dampaknya melalui laporan anggaran volkshuisvesting.

Lihat Pula

• Wet betaalbare huur adalah undang-undang yang mengatur harga sewa terjangkau di Belanda pasca-penghapusan verhuurdersheffing.
• Huurtoeslag merupakan subsidi sewa yang didanai sebagian dari pendapatan pajak seperti verhuurdersheffing sebelum dihapus.
• Woningcorporaties merujuk pada korporasi perumahan sosial yang paling terdampak oleh pajak ini.

Referensi

1. Grokipedia - Verhuurderheffing
2. RentHunter - Understanding the landlord levy in the Dutch housing market
3. Wikipedia - Verhuurderheffing
4. University of Groningen - Landlord levy has unforeseen consequences
5. JCHS Harvard - The People's Housing: Woningcorporaties and the Dutch Social Housing System - Part 1: The History
6. Lexology - Landlord levy: also payable on dwellings rented out to prevent vacancy and squatting
7. Dynamic Credit - The Dutch Housing Shortage
8. Taylor & Francis - The politics of middle-class housing: Comparing the Dutch and Polish attempts to support housing for the 'squeezed
9. JSTOR - Meeting the British Housing Challenge: Dutch Experiences and Reflections
10. De Nederlandsche Bank - The housing market in major Dutch cities
11. ResearchGate - Revolution in Social Housing in the Netherlands: Possible Effects of New Housing Policies
12. Uni Bremen - ZERP Tenancy Law Project
13. European Commission - National strategies to fight homelessness and housing exclusion
14. FIG - Making the housing market transparent with Land Registry data: the role of buy-to-let in the Dutch housing market
15. Euroreg UW - The politics of middle-class housing: Comparing the Dutch and Polish attempts to support housing for
16. OneWorld - Hoe zit het nou met die verhuurderheffing?
17. PropertyNL - Woninghuren in 2025 en 2026 bevroren, woningcorporaties verbijsterd
18. Eerste Kamer - Behandeling Verlaging tarief verhuurderheffing en maandelijkse wijziging bedragen heffingsverminderingen
19. Grokipedia - Verhuurderheffing
20. Housing Europe - The abolition of the tax for Dutch social housing landlords results in immediate commitments to better housing
21. RentHunter - Understanding the landlord levy in the Dutch housing market
22. Savills - MiM 2023 - Investment Market
23. CUREM UZH - Master's Thesis
24. Overheid NL - Wijziging van de Woningwet (huurverlaging 2023 voor huurders met lager inkomen)
25. Eerste Kamer - Tabellen INEK voortgangsrapportage 2023
26. Baker Tilly - Budget Day 2020
27. Moore DRV - Afschaffing verhuurderheffing per 1 januari 2023
28. Stadszaken - Het is officieel gedaan met de verhuurderheffing